집주인이 새 세입자가 들어와야 보증금을 준다는데, 계속 기다려야 하나요?

이 글이 적용되는 경우

• 주택 임대차가 종료됐는데 임대인이 신규 임차인의 보증금으로만 반환하겠다고 하는 경우
• 종료일에는 합의했지만 보증금 지급일과 열쇠 인도 시각이 정해지지 않은 경우
• 새 임차인을 기다리는 합의서를 작성할지 즉시 반환청구를 준비할지 결정해야 하는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

• 약정기간 중 임차인이 일방적으로 먼저 나가려 하고 해지권이나 합의해지가 확정되지 않은 경우
• 임대차 종료 자체가 묵시적 갱신·갱신요구권·통지 도달 때문에 다투어지는 경우
• 상가·사무실 임대차 또는 이미 확정판결을 받아 강제집행만 남은 경우

1. 새 세입자보다 먼저 계약 종료를 확정합니다

반환청구의 출발점은 새 임차인 모집 상황이 아니라 기존 임대차가 언제 어떤 근거로 끝났는지입니다. 계약서상 만료, 묵시적 갱신 뒤 해지, 갱신요구권 행사 후 해지, 합의해지를 구분하고 비갱신·해지 통지가 임대인에게 도달한 날짜를 확인합니다.

약정기간이 남아 있고 중도해지 근거가 없다면 새 임차인 입주를 조건으로 합의해지하는 경우가 있을 수 있습니다. 반대로 이미 종료된 계약에서는 임대인의 자금 조달 사정만으로 법정 반환의무가 무기한 미뤄진다고 단정할 수 없습니다. 두 상황을 섞지 않는 것이 첫 판단입니다.

• 계약 시작일·종료일
• 갱신 방식과 해지 근거
• 통지 문구·도달일
• 별도 합의해지 문서

공식 근거: S1 S2

2. 보증금 반환과 주택 인도는 같은 시각에 준비합니다

대법원은 임대차 종료 뒤 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 반환의무가 특별한 사정이 없으면 동시이행 관계라고 봅니다. 따라서 임차인은 ‘돈부터 무조건 보내라’고만 요구하기보다 짐 반출, 현장 확인, 열쇠 인도와 출입수단 폐기 등을 어느 시각에 할 수 있는지 구체적으로 제시하는 편이 좋습니다.

임대인이 정산 가능한 보증금을 제공하지 않은 상태에서 임차인이 계속 점유한 경우 그 점유가 곧바로 불법점유가 되는 것은 아니라는 판례가 있습니다. 다만 종료 뒤에도 실제로 주택을 사용해 이익을 얻었는지, 연체차임·관리비 등 공제할 채무가 있는지에 따라 별도 정산 문제가 생길 수 있습니다.

• 반출 완료 예정 시각
• 공동 현장점검
• 열쇠·카드키·비밀번호 인도
• 보증금 송금 확인 방법

공식 근거: S2 S3

3. 기다리기로 한다면 조건을 숫자와 날짜로 적습니다

새 임차인을 찾을 시간을 주는 선택 자체가 항상 불리한 것은 아닙니다. 다만 ‘구해질 때까지’라고만 적으면 종료일과 지급일이 다시 불명확해집니다. 최종 반환일, 일부 선지급액, 임대인이 부담할 지연금 또는 손해 항목, 중개보수 부담, 새 임차인이 구해지지 않았을 때의 처리까지 적습니다.

합의서에 기존 보증금채권을 모두 포기하거나 ‘정산 완료’라고 쓰지 않았는지 확인하십시오. 일부 돈을 받을 때에도 원금 일부 수령인지 최종 합의금인지, 남은 원금과 공제 유보 항목이 무엇인지 영수 문구에 남깁니다.

• 최종 지급일
• 선지급액과 잔액
• 공제 항목의 근거
• 불이행 시 반환청구 절차
• 전체 정산 합의인지 여부

공식 근거: S1 S2

4. 반환 약속이 없으면 권리보전과 청구를 나눠 진행합니다

보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령을 검토하고, 신청 접수만이 아니라 등기부에 임차권등기가 실제로 마쳐졌는지를 확인한 뒤 전출·인도 순서를 정해야 합니다. 이 부분은 관련 임차권등기명령 안내에서 자세히 확인할 수 있습니다.

반환할 금액과 상대방 주소가 분명하고 공시송달 외의 방법으로 국내 송달이 가능하다면 금전 지급을 구하는 지급명령을 검토할 수 있습니다. 임대인이 적법하게 이의하면 소송절차로 이어질 수 있으므로 계약 종료, 보증금 지급, 공제액과 인도 준비 자료를 처음부터 갖춥니다.

임대인 재산 처분 때문에 장래 집행이 불가능하거나 매우 곤란해질 구체적 염려가 있다면 가압류를 검토할 수 있습니다. 민사집행법은 청구채권과 가압류 이유의 소명을 요구하고, 법원이 담보 제공을 명할 수 있다고 정하므로 단순한 불안만으로 신청하거나 담보 부담을 빼고 계획해서는 안 됩니다.

• 등기사항증명서 최신본 확인
• 임대인 주소와 송달 가능성
• 보증금 지급내역·공제내역
• 보전할 재산과 긴급성

공식 근거: S1 S4 S6 S7

처리순서

1. 01

   1. 종료 근거 확정

   계약·갱신·해지 통지와 도달일을 시간순으로 정리합니다.

2. 02

   2. 반환액 계산

   보증금 원금에서 다툼 없는 차임·관리비 등만 우선 구분합니다.

3. 03

   3. 동시이행 일정 제안

   짐 반출, 현장점검, 송금 확인과 열쇠 인도 시각을 서면으로 제안합니다.

4. 04

   4. 대기 합의 판단

   기다린다면 최종 지급일과 불이행 시 조치를 적습니다.

5. 05

   5. 권리보전 점검

   미반환 상태의 전출·인도 전에 임차권등기 등 필요한 조치를 확인합니다.

6. 06

   6. 반환청구 준비

   내용증명, 지급명령·소송, 보전처분 가운데 필요한 절차를 고릅니다.

새 임차인을 기다릴지 판단하는 기준

준비서류 체크리스트

자주 묻는 질문