계약을 이행하지 않으면 해제하고 계약금을 몰취하겠다는 통지는 어떻게 써야 하나요?

이 글이 적용되는 경우

• 상대방 채무의 변제기가 지났고 자신의 반대급부 이행 제공 또는 준비를 입증할 수 있는 쌍무계약
• 계약서에 채무불이행 시 계약금 귀속·위약금 조항이 있고 그 적용 범위를 검토하려는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

• 단순 변심에 따른 해약금 해제와 상대방 채무불이행 해제를 혼동하고 있는 경우
• 자신도 선이행·동시이행 의무를 제공하지 않았거나 계약이 무효·취소인지부터 다투는 경우

1. 해약금 해제와 채무불이행 해제를 나눕니다

민법 제565조는 별도 약정이 없으면 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있도록 합니다. 이는 상대방 잘못을 전제로 계약금을 몰취하는 채무불이행 해제와 같은 질문이 아닙니다.

채무불이행을 이유로 해제하려면 계약 또는 법률상 해제권이 있어야 합니다. 통지 제목부터 ‘해약금 해제’인지 ‘이행지체를 이유로 한 최고 및 해제’인지 섞지 않습니다.

• 단순 변심 해제와 귀책 해제 구별
• 계약금 교부 사실·성격·이행 착수 확인

공식 근거: S1 S2

2. 상대방 지체 전에 자신의 이행을 점검합니다

쌍무계약에서 서로의 의무가 동시이행관계라면 자신의 이행 제공 없이 상대방만 지체라고 단정하기 어렵습니다. 설비 인도 준비, 소유권 이전 서류, 장소와 시간의 통지 등 자신의 의무를 실제로 제공했는지 자료로 남깁니다.

변제기, 선이행·동시이행 조항, 조건 성취 여부도 확인합니다. 상대방이 미리 이행하지 않겠다고 명확히 표시했는지 등 최고 예외는 엄격하게 사실에 맞춰 검토합니다.

• 자신의 이행 제공 자료 확보
• 변제기·조건·동시이행 조항 확인

공식 근거: S3 S4

3. 상당한 기간을 정한 최고는 이행 가능하게 씁니다

민법 제544조에 따른 해제를 준비한다면 미이행 채무를 특정하고 상당한 기간을 정해 이행을 요구합니다. 기간이 상당한지는 계약 규모, 이미 지난 기간, 이행 준비 정도에 따라 달라지므로 압박 목적의 지나치게 짧은 기한은 피합니다.

잔금액, 계좌, 동시이행 장소와 제공할 서류를 명시합니다. ‘기한까지 이행하지 않으면 별도 통지 없이 해제한다’는 조건부 해제 통지의 효력도 문구와 사실관계에 따라 판단되므로, 최고와 후속 해제 통지를 분리하는 방안도 검토합니다.

• 이행할 금액·장소·방법 특정
• 도달일과 최고기간 종료일 기록

공식 근거: S4 S5

4. 계약금 몰취 근거는 계약 조항에서 찾습니다

계약서의 ‘위약 시 계약금 몰취’ 문구가 손해배상액 예정인지 위약벌인지, 어떤 위반과 해제를 전제로 하는지 해석해야 합니다. 민법은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고 예정액이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있도록 합니다.

따라서 통지에는 계약 조항과 적용 사유를 인용하되 전액 귀속이 확정됐다고 과장하지 않습니다. 실제 손해, 계약금 비율, 계약 목적, 이행 정도와 상대방 귀책 다툼을 대비합니다.

• 몰취 조항 문언과 적용 조건 인용
• 추가 손해배상과 계약금의 관계 확인

공식 근거: S6 S7

5. 해제 효과와 반환의무까지 계획합니다

계약이 적법하게 해제되면 원상회복과 손해배상 문제가 이어집니다. 받은 물건, 서류, 계약금 외 지급액이 있다면 서로 무엇을 돌려주어야 하는지와 동시이행 문제를 검토합니다.

내용증명은 해제 의사와 발송 사실을 남기지만 해제 요건 충족이나 계약금 귀속을 판결처럼 확정하지 않습니다. 상대방의 이의가 예상되면 보전조치, 소송상 확인·금전청구와 증거 보존을 준비합니다.

• 원상회복 대상 목록 작성
• 계약금 외 지급·인도물 처리 확인

공식 근거: S5 S8

6. 해제·계약금 분쟁의 문서 지원과 소송대리를 구별합니다

법무사는 법무사법 제2조가 정한 법원 관련 서류 작성·제출대행과 이에 부수되는 상담 범위에서 해제 통지 뒤 제기할 법원서류의 사실·증거 정리를 지원할 수 있습니다. 내용증명 문안 지원의 가능 범위도 관련 법원업무와 문서 성격을 확인해 정합니다.

해제권 유무, 계약금 약정의 성격과 감액을 놓고 상대방과 일반 합의교섭·협상대리를 하거나 법정에 출석해 변론하는 소송대리는 별개이며 변호사 조력이 필요한 영역일 수 있습니다. 특정 계약금의 전액 귀속이나 소송 결과를 미리 보장할 수 없습니다.

• 법원 관련 서류 작성·제출대행과 부수상담 범위 확인
• 해제·위약금 소송대리는 변호사 조력 여부 검토

공식 근거: S9

처리순서

1. 01

   1. 해제 유형 분류

   해약금 해제인지 채무불이행 해제인지 구별합니다.

2. 02

   2. 계약 조항 확인

   변제기·동시이행·최고·계약금·위약금 문구를 확인합니다.

3. 03

   3. 자신의 이행 제공

   인도·서류 제공·장소 통지를 실제 자료로 남깁니다.

4. 04

   4. 상당한 기간의 최고

   상대방 의무와 이행방법을 특정해 기한을 정합니다.

5. 05

   5. 도달 확인

   내용증명과 배달자료로 최고·해제 통지의 도달을 관리합니다.

6. 06

   6. 계약금·원상회복 검토

   몰취 조항 성격과 반환 대상, 손해배상 관계를 확인합니다.

7. 07

   7. 분쟁 절차 준비

   이의가 있으면 소송·보전처분과 증거 제출 구조를 검토합니다.

계약금 관련 해제 구별

준비서류 체크리스트

자주 묻는 질문