상속받은 부동산을 바로 팔려면 상속등기와 매매등기를 어떤 순서로 하나요?

작성자 신성철 법무사 · 대한법무사협회 등록 제6372호 · 최종 검토일: 2026-09-13
독립 AI 법률검수 기준이며, 작성자의 직접 검토를 의미하지 않습니다.

먼저, 핵심 답변

이 글처럼 피상속인이 사망한 뒤 상속인이 새로 매매계약을 하는 경우에는, 민법 제187조에 따라 먼저 상속인 명의의 상속등기를 해야 처분등기를 할 수 있습니다. 그 다음 등기부상 소유자가 된 상속인과 매수인이 매매를 원인으로 소유권이전등기를 신청하는 순서입니다. 잔금일에 두 신청을 연속해 준비할 수는 있어도 등기 순위는 피상속인에서 상속인으로, 다시 상속인에서 매수인으로 이어져야 합니다. 다만 피상속인이 생전에 매매계약 등 등기원인을 이미 발생시킨 뒤 사망한 경우에는 부동산등기법 제27조의 포괄승계인 신청을 별도로 검토하므로 이 순서를 그대로 단정하지 않습니다.

이 글이 적용되는 경우

피상속인 사망 후 상속인들이 새로 매매계약을 체결하여 주택·토지·상가를 매도하려는 경우
법정상속분 공동등기 또는 협의분할에 의한 단독상속등기 후 매매하는 경우
상속등기와 매매등기 서류를 같은 잔금 일정에 연속 접수하려는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

피상속인이 생전에 매매계약 등 등기원인을 발생시킨 뒤 등기 전에 사망하여 포괄승계인이 신청하는 경우
유언에 의한 유증, 사인증여 또는 신탁부동산처럼 직접 이전 구조가 다른 경우
상속포기·한정승인, 상속재산파산 또는 상속채무 처리가 끝나지 않은 경우
상속인 범위·유언 효력·협의분할의 유효성에 분쟁이 있는 경우
미등기 건물, 농지취득자격증명 또는 토지거래허가 등 별도 요건이 문제 되는 경우

1. 상속취득과 처분등기의 시점을 구별합니다

민법 제1005조에 따라 상속인은 상속개시 때부터 피상속인의 재산상 권리·의무를 포괄승계합니다. 부동산 소유권도 상속으로 취득하지만, 민법 제187조 단서는 등기하지 않으면 이를 처분하지 못한다고 정합니다.

따라서 매매계약을 논의하거나 체결하는 것과 매수인 앞으로 소유권이전등기를 마치는 것은 구별해야 합니다. 매매등기 접수 시점에는 매도할 상속인이 등기부상 권리자로 연결되어야 하므로 상속등기가 선행합니다.

피상속인 사망일
등기부상 현재 소유자
계약일·잔금일·등기접수 예정일

공식 근거: S1 S2

2. 누구 명의로 상속등기할지 먼저 확정합니다

법정상속분대로라면 공동상속인 전원을 각 지분으로 등기하고, 그 전원이 매도인이 되어 매매등기를 준비합니다. 협의분할로 특정 상속인이 부동산을 단독 취득하기로 했다면 공동상속인 전원이 참여한 협의와 그 증명자료를 바탕으로 그 상속인 명의로 상속등기한 뒤 그 사람이 매도인이 됩니다.

대법원 등기예규는 법정상속분으로 등기를 마친 뒤 공동상속인들이 최초로 협의분할을 한 경우 협의분할을 원인으로 한 경정등기를 신청하는 구조를 정합니다. 이미 협의분할에 따른 등기까지 마친 뒤 협의를 해제하거나 재협의하는 경우는 다른 유형이므로 여기의 최초 협의분할 경정과 섞지 않습니다. 매매 일정이 촉박할수록 최초 상속등기의 귀속 형태를 먼저 결정해야 불필요한 경정을 줄일 수 있습니다.

공동상속인 전체 확인
유언과 분할금지 유무
법정지분 또는 협의분할 선택
미성년자·후견 대상자 유무

공식 근거: S3 S5

3. 상속등기 서류와 세금자료를 먼저 갖춥니다

피상속인의 사망과 상속인 범위를 증명할 기본증명서·가족관계증명서·제적등본 등 가족관계 자료, 피상속인의 말소 주민등록자료, 상속인들의 주소자료, 토지·건축물대장, 취득세 영수필확인서, 국민주택채권과 등기신청수수료 자료를 사건에 맞게 준비합니다.

협의분할이면 상속재산분할협의서와 공동상속인 전원의 인감증명 등 협의의 진정성을 증명할 자료를 더합니다. 피상속인과 등기기록상 권리자의 일치, 사망일, 상속인 범위와 상속방법을 공적 가족관계 자료로 확인하고, 필요한 경우 상속결격이나 법원의 상속권 상실 확정 여부도 확인합니다.

피상속인 사망·가족관계 자료
상속인 전원의 가족관계·주소 자료
협의분할서와 인감자료
대장·취득세·채권·수수료 자료

공식 근거: S1 S5 S6 S12 S13

4. 상속등기 다음에 매매등기를 순차 접수합니다

상속등기는 부동산등기법 제23조 제3항에 따라 상속인이 단독으로 신청하는 포괄승계 등기입니다. 상속인 명의가 이어진 뒤 매매등기는 등기권리자인 매수인과 등기의무자인 상속인이 공동으로 신청하는 것이 원칙입니다.

잔금일에 상속등기와 매매등기를 함께 준비하는 경우에도 신청의 선후와 연결관계가 분명해야 합니다. 상속등기의 보정이나 각하가 뒤의 매매등기에 영향을 줄 수 있으므로 두 사건의 부동산 표시, 상속인 성명·지분, 매도인 표시와 위임 범위를 동일하게 맞추고 접수 순서를 관리합니다. 피상속인이 생전에 매매 등기원인을 발생시킨 경우에는 부동산등기법 제27조에 따라 포괄승계인이 그 등기를 신청할 수 있는지를 별도로 검토합니다.

첫째: 피상속인→상속인 상속등기
둘째: 상속인→매수인 매매등기
공동상속 매도 시 전원 협조·위임
각 신청의 접수번호와 선후 확인

공식 근거: S2 S7 S11

5. 기한은 등기별로 나누고 완료까지 확인합니다

상속등기 자체에는 매매계약의 60일 규정을 그대로 적용하지 않습니다. 반면 상속인과 매수인의 매매는 부동산등기 특별조치법 제2조에 따라 쌍방이 대가적 채무를 부담하는 계약의 반대급부 이행이 완료된 날부터 원칙적으로 60일 내 소유권이전등기를 신청해야 합니다.

신청기한과 실제 완료기간도 다릅니다. 등기소 처리상황, 공동상속인 자료, 협의분할과 주소 보정, 두 신청의 첨부자료에 따라 완료일은 달라질 수 있으므로 접수사건을 조회하고 보정을 관리합니다. 완료 뒤 새 등기부에서 상속등기와 매수인 명의 이전이 순서대로 기록됐는지, 근저당권·압류 등 약정한 권리정리가 반영됐는지 확인합니다.

상속 취득세·상속세 일정 별도 확인
매매등기 60일 신청기한 관리
보정 시 두 사건 영향 확인
완료 등기부 최종 대조

공식 근거: S8 S9 S10

처리순서

1. 상속인·등기부 확인
피상속인 등기명의와 공동상속인 전원, 유언·포기 여부를 확인합니다.
2. 귀속 방식 확정
법정지분 공동등기인지 협의분할에 의한 단독등기인지 결정합니다.
3. 상속등기 자료 준비
가족관계·주소·협의분할·취득세와 채권 자료를 갖춥니다.
4. 매매 서류 연결
상속등기 후 등기의무자가 될 상속인과 매매계약의 매도인 표시를 일치시킵니다.
5. 순차 접수
상속등기를 먼저, 매수인 명의 매매등기를 다음 순서로 접수합니다.
6. 보정·완료 확인
두 사건의 보정 여부를 관리하고 완료 등기부의 명의·권리 상태를 확인합니다.

상속부동산 매도 구조별 등기 흐름

상속부동산 매도 구조별 등기 흐름
상속 귀속	매도인	등기 순서
법정상속분 공동등기	공동상속인 전원	공동 상속등기→전원과 매수인의 매매등기
협의분할 단독등기	단독 취득 상속인	협의분할 상속등기→단독상속인과 매수인의 매매등기
상속인·지분 미확정	확정 불가	가족관계·유언·분할부터 확정
상속포기·한정승인 검토 중	처분 권한 주의	매매 진행을 멈추고 상속절차 검토

준비서류 체크리스트

준비서류 체크리스트
번호	준비·확인할 내용
01	최신 등기사항증명서와 부동산 대장
02	피상속인의 기본증명서·가족관계증명서·제적등본 등
03	피상속인의 말소 주민등록자료
04	공동상속인 전원의 가족관계·기본·주소 자료
05	상속포기·한정승인·유언 및 생전 매매계약 존재 확인
06	필요한 경우 상속결격·상속권 상실 확정 여부
07	협의분할 시 상속재산분할협의서와 인감자료
08	미성년자 등 특별대리인 필요 여부
09	상속 취득세 영수필확인서와 국민주택채권 자료
10	매매계약서·거래신고필증·잔금 일정
11	공동상속인 전원의 매매등기 협조·위임자료
12	상속등기와 매매등기 접수 순서표
13	두 접수증과 완료 후 등기사항증명서

상속등기·매매등기 연결표 예시

※ 일정 점검용 예시이며 완성 등기신청서나 계약서가 아닙니다.

피상속인 / 사망일: ______ / ______

공동상속인 전원: ______

귀속 방식·지분: ______

협의분할일·인감자료 확인: ______

상속등기 신청인·접수 예정일: ______

매매계약 매도인·매수인: ______ / ______

잔금일·매매등기 접수 예정일: ______ / ______

상속등기 접수번호→매매등기 접수번호: ______→______

자주 묻는 질문

상속등기 없이 아버지 명의에서 매수인에게 바로 넘길 수 있나요?

아버지가 사망한 뒤 상속인이 새로 매매계약을 하는 이 글의 경우에는 상속인 명의 상속등기를 먼저 한 뒤 매매등기를 이어야 합니다. 아버지가 생전에 이미 매매 등기원인을 발생시켰다면 부동산등기법 제27조에 따른 별도 구조를 검토합니다.

상속등기와 매매등기를 같은 날 신청할 수 있나요?

서류가 모두 갖춰지면 연속 접수를 준비할 수 있지만 상속등기가 선행하는 순서와 당사자·지분 연결이 분명해야 합니다. 앞 신청의 보정·각하는 뒤 신청에도 영향을 줄 수 있습니다.

형제 중 한 명 명의로 먼저 상속등기하면 그 사람만 팔 수 있나요?

공동상속인 전원이 적법하게 협의분할하여 그 한 명이 단독 취득한 경우라면 그 사람이 매도인이 됩니다. 임의로 한 사람 명의만 올릴 수는 없습니다.

상속등기도 60일 안에 해야 하나요?

매매계약에 관한 부동산등기 특별조치법 제2조의 60일 규정을 상속등기 자체에 그대로 적용하지 않습니다. 이후 상속인과 매수인의 매매등기는 별도로 그 기한을 관리해야 합니다.

공식 근거 확인하기

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