증여로 집 명의를 바꾸려면 등기 전에 무엇을 확인하나요?

이 글이 적용되는 경우

• 부모가 성년 자녀에게 아파트·토지·단독주택을 무상으로 이전하려는 경우
• 부부 사이에 부동산 지분 전부 또는 일부를 증여하려는 경우
• 근저당권이나 임대차보증금이 있는 집을 증여하며 채무 부담 주체를 정해야 하는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

• 실제 대금을 지급하는 매매 또는 이혼 재산분할에 따른 소유권이전
• 사망으로 권리가 이전되는 상속·유증 또는 사인증여
• 명의신탁 해소, 채권자취소, 강제집행 회피가 문제되는 분쟁 사건
• 농지취득자격증명·토지거래허가 등 개별 허가 쟁점만을 단독으로 판단해야 하는 사건

1. 계약 당사자와 증여 범위를 먼저 고정합니다

민법 제554조의 증여는 한쪽이 자기 재산을 무상으로 주겠다는 뜻을 표시하고 상대방이 승낙하면 성립합니다. 부동산 물권변동은 민법 제186조에 따라 등기해야 효력이 생기므로, 계약 성립과 소유권이전의 완성은 구분해야 합니다.

부동산 전체인지 일부 지분인지, 증여일을 언제로 할지, 임대차보증금·대출·관리비를 누가 부담할지 계약서에 분명히 적습니다. 서면이 아닌 증여는 민법 제555조에 따른 해제 문제가 생길 수 있어, 가족끼리라도 최종 합의 내용을 서면으로 남기는 것이 안전합니다.

공식 근거: S1

2. 등기사항증명서와 실제 점유·채무를 함께 봅니다

토지와 건물, 집합건물 전유부분과 대지권의 표시가 계약서와 일치하는지 확인합니다. 소유자 이름만 볼 것이 아니라 근저당권, 전세권, 가압류·압류, 신탁등기와 처분제한도 갑구·을구에서 확인합니다.

등기부상 근저당권이 남아 있다고 채무자가 자동으로 수증자로 바뀌지는 않습니다. 민법 제454조에 따라 수증자 같은 제3자가 채무자와 면책적 채무인수 계약을 체결하더라도 채권자가 승낙해야 효력이 생기므로, 가족 간 약정만으로 증여자가 은행채무에서 벗어난다고 단정할 수 없습니다. 수증자가 대출이나 보증금 반환채무를 부담하기로 했다면 금융기관의 승낙, 증여자에게 남는 책임과 임대차 승계 관계를 별도 문서로 확인해야 합니다.

공식 근거: S1 S2 S3 S8

3. 공동신청과 첨부정보를 사건에 맞게 준비합니다

부동산등기법 제23조는 법률에 다른 규정이 없으면 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하도록 합니다. 증여에서는 수증자가 등기권리자, 증여자가 등기의무자가 되는 것이 일반적입니다.

부동산등기규칙 제46조에 따라 등기원인을 증명하는 정보, 필요한 허가·동의·승낙, 대리권, 새 소유자의 주소·주민등록번호 증명정보 등을 제출합니다. 농지는 농지취득자격증명 여부를 따로 확인합니다. 토지거래허가는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조가 대가를 받고 소유권·지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 대상으로 하므로, 대가 없는 일반 증여가 허가구역에 있다는 이유만으로 당연히 허가대상이라고 단정하지 말고 부담 내용과 거래 구조를 확인합니다.

공식 근거: S2 S3 S9

4. 취득세와 증여세 일정을 등기 전에 계산합니다

지방세법 시행령 제20조는 무상취득의 취득시기를 원칙적으로 계약일로 봅니다. 현행 지방세법 제20조에 따른 무상취득 취득세 신고·납부기한은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월이지만, 그 기한 전에 등기를 신청하려면 같은 조 제4항에 따라 등기신청서를 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부해야 합니다.

일반적인 등기 대상 부동산 증여의 증여재산 취득시기는 상속세 및 증여세법 제32조와 같은 법 시행령 제24조 제1항 제1호에 따라 소유권이전등기 접수일입니다. 증여세 과세표준은 제68조에 따라 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 신고하는 것이 원칙입니다. 따라서 취득세의 계약일, 증여세의 등기접수일, 각각의 3개월 신고기한을 한 날짜로 합치지 말고 별도 일정표로 관리합니다.

부동산등기 특별조치법 제2조 제1항은 매매·교환처럼 쌍방이 채무를 부담하는 계약은 반대급부 이행이 완료된 날부터, 증여처럼 한쪽만 채무를 부담하는 계약은 계약 효력발생일부터 60일 이내 소유권이전등기를 신청하도록 합니다. 부담부증여는 계약상 대가적 채무 구조에 따라 기산점을 개별 검토해야 하며, 이 60일과 세법상 신고기한은 서로 다른 의무입니다.

공식 근거: S4 S5 S6 S10 S11

5. 법무사 업무와 변호사·세무 전문가 영역을 구분합니다

법무사는 법무사법 제2조 범위에서 등기신청 대리, 등기 관련 서류 작성과 제출 등 업무를 수행할 수 있습니다. 당사자 확인, 등기부 검토, 신청정보와 첨부정보의 정리는 법무사 상담 대상입니다.

증여 무효·취소, 의사능력, 유류분·재산분할, 채권자취소나 명의신탁 등 대립 당사자 사이 소송·법률분쟁은 변호사 조력이 필요한 영역입니다. 증여세·양도소득세의 계산과 신고는 세무 전문가에게 확인해야 하며, 등기 접수가 세금 결과를 보장하지 않습니다.

공식 근거: S7

처리순서

1. 01

   1. 당사자 의사 확인

   증여자·수증자가 이전 대상, 지분, 증여일, 채무 부담을 같은 내용으로 이해하는지 확인합니다.

2. 02

   2. 권리관계 확인

   최신 등기사항증명서와 임대차계약·대출약정을 함께 대조합니다.

3. 03

   3. 단순·부담부증여 구분

   수증자가 인수할 채무와 금융기관·임차인의 동의 필요성을 확인합니다.

4. 04

   4. 세금 사전 검토

   취득세는 무상취득 계약일, 일반 부동산 증여의 증여세는 등기접수일을 기준으로 각각의 신고기한과 세무 검토 일정을 나눕니다.

5. 05

   5. 계약서와 첨부정보 준비

   부동산 표시와 합의 내용을 확정하고 사건별 등기서류를 준비합니다.

6. 06

   6. 등기 신청과 후속 확인

   단순 증여는 계약 효력발생일부터 60일 이내 신청하고, 취득세 법정기한 전 접수라면 접수일까지 신고·납부한 뒤 보정·등기완료·증여세 신고 일정을 확인합니다.

명의이전 원인별 먼저 볼 쟁점

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자주 묻는 질문