매매계약 뒤 매도인이 사망했다면 소유권이전등기는 어떻게 하나요?

이 글이 적용되는 경우

• 사망 전 매매계약 뒤 잔금·등기 전에 매도인이 사망한 경우
• 상속인이 기존 계약 이행에 협력하는 경우
• 사망 후 새 매매·상속등기 완료 사건과 구분해야 하는 경우
• 60일 신청기한과 상속서류 준비를 함께 관리해야 하는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

• 계약 성립·대리권·의사능력이 주된 분쟁
• 상속재산분할·유류분이 주된 분쟁
• 다른 등기명의인의 사망
• 판결에 따른 단독신청 요건만 남은 사건

1. 계약일과 사망일을 나눕니다

부동산 물권변동은 등기로 효력이 생기지만, 사망 전 매매계약에서 생긴 이전등기 의무가 사망만으로 사라지는 것은 아닙니다. 상속인은 피상속인의 재산상 권리·의무를 포괄승계합니다.

계약일·사망일·계약금·중도금·잔금일과 해제 통지를 표로 정리합니다. 사망 전 등기원인 발생과 반대급부 이행일은 직접 이전신청 및 법정기한의 출발점입니다.

• 매매계약서·특약
• 대금 지급자료
• 사망일 공적 자료
• 해제·잔금 통지

공식 근거: S1 S2

2. 사망 전 매매는 상속인을 등기의무자로 한 직접 이전신청을 검토합니다

부동산등기법 제27조는 등기원인이 발생한 뒤 등기의무자가 사망한 경우 포괄승계인이 신청할 수 있게 합니다. 사망 전 유효한 매매가 있고 등기부가 피상속인 명의인 통상 사례에서는 상속인이 등기의무자로서 매수인과 공동신청하는 직접 이전신청을 검토합니다.

부동산등기규칙 제49조에 따라 상속·포괄승계를 증명하는 가족관계등록정보 등 첨부정보를 확인합니다. 피상속인 매매계약·등기필정보와 상속인별 인감·본인확인·위임 자료는 기능이 다르므로 구별해 준비합니다.

• 피상속인 등기필정보 또는 적법한 대체절차
• 상속·포괄승계 증명정보
• 상속인별 인감·위임·본인확인
• 기존 계약·대금 자료

공식 근거: S3 S4 S5

3. 선행 상속등기가 필요한 경우는 별도입니다

사망 후 상속인이 자기 명의로 새 매매를 했다면 사망 전 피상속인 매매의 직접 이전신청이 아닙니다. 이미 상속등기가 마쳐졌다면 현재 등기부상 상속인이 등기의무자가 됩니다.

상속인 일부가 협력을 거절하거나 상속인 범위·유언·분할협의가 다투어지면 단순 접수로 해결할 수 없습니다. 상속등기를 먼저 한다는 말만으로 계약 분쟁이 해결되는 것도 아닙니다.

• 사망 전 계약인지 사망 후 새 계약인지
• 현재 등기명의인
• 상속포기·유언·분할협의
• 공동상속인 협력·위임

공식 근거: S2 S3 S4

4. 협력 없는 경우와 조건부 판결은 요건을 따로 봅니다

상속인이 계약 효력이나 잔금을 다투어 협력하지 않으면 일부 자료만으로 공동신청을 완성할 수 없습니다. 이행 청구가 필요하면 변호사 조력을 검토합니다. 법무사는 등기 신청대리와 서류 작성·제출 범위에서 업무를 수행하며 일반 민사소송을 대리하지 않습니다.

동시이행 조건부 판결은 확정증명만으로 충분하다고 단정할 수 없습니다. 민사집행법 제263조의 의사표시의무의 집행에 따라 반대급부 이행·공탁과 집행문 등 추가 요건을 사건별로 확인하고, 판결의 부동산·당사자 표시를 등기신청과 대조합니다.

• 이행·거절 통지
• 잔금 지급·공탁
• 판결·조정·확정 자료
• 조건 이행·집행문

공식 근거: S4 S6 S7

5. 60일 기한과 처리기간은 다릅니다

특별조치법 제2조 제1항은 매매 등 소유권이전 계약에서 반대급부 이행 완료일부터 60일 이내 신청을 정합니다. 취소·해제·무효 단서는 따로 확인하되 사망만으로 기산점이 바뀌지는 않습니다.

등기소 처리기간은 상속인 수·첨부정보·보정·사건 수에 따라 달라 완료일을 단정할 수 없습니다. 법정기한, 잔금일, 서류 발급일, 접수·보정일을 분리해 관리하고 완료 등기부를 확인합니다.

• 반대급부 이행 완료일
• 60일 기한
• 서류·위임 일정
• 접수·보정·완료 등기부

공식 근거: S8 S9

처리순서

1. 01

   1. 시간표 작성

   계약·대금·사망·해제 통지 날짜를 정리합니다.

2. 02

   2. 등기원인 분류

   사망 전 매매, 사망 후 새 매매, 상속등기 완료를 구분합니다.

3. 03

   3. 등기부·상속관계 대조

   현재 명의인과 상속·처분제한 자료를 대조합니다.

4. 04

   4. 직접신청 자료 준비

   피상속인·상속인 자료와 규칙 제49조 증명정보를 구분합니다.

5. 05

   5. 60일 기한 관리

   반대급부 이행일을 기준으로 신청일을 확인합니다.

6. 06

   6. 분쟁·판결 분리

   협력·조건부 판결의 추가 요건을 검토합니다.

7. 07

   7. 완료 확인

   접수·보정 뒤 새 등기부를 확인합니다.

기간과 처리 시점

매도인 사망 뒤 이전 경로

준비서류 체크리스트

자주 묻는 질문