생활 사례별 법률 안내 · 임대료 연체
보증금이 남았으니 월세를 안 내도 된다는 임차인에게 어떻게 대응하나요?
보증금은 임대차 종료 후 목적물을 돌려받을 때까지 발생하는 임차인의 채무를 담보하지만, 임차인이 계약 중 일방적으로 월세 대신 쓰겠다고 정할 수 있는 돈은 아닙니다. 대법원도 목적물이 인도되지 않은 상태에서는 보증금이 있다는 이유로 연체차임 지급을 거절할 수 없다고 봅니다. 이 사례는 주택의 2기 차임액 180만 원을 넘어 해지를 검토할 수 있으나, 실제 입금과 별도 합의부터 확인해야 합니다. 종료 시에는 연체차임 등을 공제한 보증금 잔액과 주택 인도를 함께 정산합니다.
이 글이 적용되는 경우
- 보증금이 남아 있으나 보증금의 월세 대체 합의 없이 차임을 연체한 경우
- 종료·인도일까지의 차임·관리비·손해와 보증금 잔액을 정산해야 하는 경우
이 글만으로 판단하지 않는 경우
- 임대인이 명시적으로 일정 기간 보증금을 월세에 충당하기로 합의한 경우
- 전세처럼 계약상 정기 차임이 없고 다른 채무만 문제 되는 경우
1. 보증금과 월세의 역할은 다릅니다
차임은 임차물을 사용·수익하는 대가로 약정 지급일마다 내는 돈입니다. 보증금은 계약 종료 뒤 목적물을 반환할 때까지 생긴 차임과 임대차상 채무를 담보합니다. 보증금이 크다는 사실이 매월 차임의 이행기를 늦추거나 지급의무를 없애지 않습니다.
임차인의 ‘빼서 쓰라’는 일방 통지만으로 계약 내용이 바뀌지 않습니다. 다만 임대인이 이에 동의했거나 과거 계속 같은 방식으로 정산했다면 합의 성립과 범위를 확인합니다.
- 차임은 정기 지급채무
- 보증금은 종료·인도까지의 담보
- 월별 대체에는 합의 확인
2. 보증금 잔액이 있어도 연체 기준을 계산합니다
주택 등 건물 임대차는 순수 연체차임이 2기 차임액에 달하면 민법 제640조 해지를 검토합니다. 사례의 월세 90만 원이면 기준액은 180만 원이고, 3개월 전액 미납 270만 원은 이를 넘습니다.
상가라면 현행 특별법상 해지 기준은 3기의 차임액이므로 목적물 유형을 혼동하면 안 됩니다. 보증금 잔액은 해지 기준에서 연체차임을 자동 상쇄하는 항목으로 먼저 넣지 않고 종료 정산 단계에서 다룹니다.
3. 종료 전과 종료 후 채무를 나눕니다
종료 전에는 약정 차임을 계산합니다. 적법한 종료 후 임차인이 계속 점유·사용한다면 실제 사용·수익에 따른 차임 상당 부당이득 또는 인도 지체 손해가 문제 될 수 있으며, 같은 기간을 이중 청구하지 않습니다.
관리비·공과금·원상회복비는 계약과 증빙에 따라 별도 열로 둡니다. 임대차보증금에서 공제될 수 있는 채무인지, 금액이 확정됐는지 각각 검토합니다.
공식 근거: D2
4. 인도와 보증금 잔액의 동시이행을 준비합니다
임대인의 보증금 반환의무는 특별한 사정이 없으면 임대차 종료 후 목적물 반환 시까지 생긴 채무를 공제한 나머지에 관해 문제 됩니다. 임차인이 ‘보증금을 먼저 달라’고 하고 임대인이 ‘먼저 비워라’고만 하면 교착될 수 있으므로 동시이행 구조를 반영한 인도일·열쇠교부·잔액송금 합의를 제안합니다.
소송에서도 예상 공제액과 반환잔액을 계산해 인도청구와 연결합니다. 공제 항목이 과도하면 임차인의 동시이행 항변과 반대청구가 커질 수 있습니다.
공식 근거: D2
5. 말보다 정산표와 도달자료를 남깁니다
계약서, 입금내역, 보증금 영수증, 임차인의 ‘보증금에서 빼라’는 문자, 임대인의 거절 답변을 보관합니다. 월별 표에는 보증금 원금을 임의로 월세 입금처럼 적지 않습니다.
해지를 선택한다면 2기 기준 도달, 해지 의사, 인도 요구, 보증금은 인도일까지의 채무를 공제해 정산한다는 구조를 명확히 적고 실제 도달을 남깁니다.
공식 근거: D1
6. 보증금을 이유로 자력구제할 수는 없습니다
임대인이 보증금을 보유하고 있어도 임차인의 주거 공간에 임의로 들어가거나 비밀번호를 바꾸고 동산을 반출할 권한이 생기지 않습니다. 합의 인도가 되지 않으면 인도판결과 집행관 절차를 이용합니다.
오현석은 270만 원 연체를 확인해 해지를 검토하되, 인도일까지 늘어나는 금전과 보증금 잔액을 계속 갱신해야 합니다. 임차인에게 돌려줄 잔액이 예상되면 지급 준비나 공탁 필요성도 개별 검토합니다.
인도와 보증금 정산이 다투어지면 피고 주소지와 부동산 소재지 특별재판적, 반환잔액·연체차임을 병합할 때의 관련재판적을 확인합니다. 인지액은 인도청구 소가와 실제 병합 금액에 따라, 송달료는 당사자 수와 사건종류에 따라 달라 접수 당시 법원 안내로 계산합니다. 보증금 공제항목, 원상회복 감정, 동시이행 항변, 피고 송달과 변론 횟수가 처리기간을 좌우하므로 정해진 개월 수를 보장할 수 없습니다. 사건번호가 부여되면 대한민국 법원 ‘나의 사건검색’ 또는 전자소송포털에서 송달·기일·명령을 확인합니다.
공식 근거: D2
처리순서
1. 대체합의 확인
보증금을 월세로 충당하기로 한 명시·묵시 합의가 있는지 찾습니다.
2. 순수 차임 계산
보증금과 분리해 월별 발생·입금·연체잔액을 계산합니다.
3. 적용 기준 판단
주택 2기 또는 상가 3기 기준에 도달했는지 봅니다.
4. 해지·인도 통지
도달자료가 남도록 의사와 정산 구조를 전달합니다.
5. 종료정산표 작성
인도일까지의 채무와 반환 보증금 잔액을 계산합니다.
6. 적법한 인도
합의가 안 되면 소송·집행으로 진행합니다.
보증금과 차임의 구분
| 항목 | 기능 | 처리 시점 |
|---|---|---|
| 차임 | 사용·수익의 대가 | 약정 지급기일마다 |
| 보증금 | 임대차 채무 담보 | 종료 후 인도 때 잔액 정산 |
| 보증금 월세대체 | 계약 변경·충당 합의 | 쌍방 합의 범위에 따라 |
준비서류 체크리스트
| 번호 | 준비·확인할 내용 |
|---|---|
| 01 | 임대차계약서 |
| 02 | 보증금 지급 영수증 |
| 03 | 월세 계좌내역 |
| 04 | 보증금 충당 관련 문자 |
| 05 | 월별 차임 원장 |
| 06 | 해지 통지·도달자료 |
| 07 | 관리비·원상회복 증빙 |
| 08 | 인도일 기준 보증금 정산표 |
보증금 잔액 정산표 예시
※ 정산 구조 예시이며 완성 제출서식이 아닙니다.
보증금 원금: [___원]
종료 전 연체차임: [기간 / ___원]
종료 후 금전: [기간 / 근거 / ___원]
관리비·공과금: [증빙 / ___원]
원상회복비: [항목 / 증빙 / ___원]
예상 반환잔액: [___원]
인도·열쇠교부·송금 일시: [빈칸]
자주 묻는 질문
보증금이 연체액보다 많으면 해지 못 하나요?
그렇지 않습니다. 별도 충당 합의가 없다면 보증금 잔액만으로 연체가 사라지지 않습니다.
계약 중 매달 보증금에서 자동 차감하면 안 되나요?
임차인이 일방적으로 정할 수 없습니다. 임대인이 동의한다면 감액된 보증금과 향후 지급 조건을 서면화해야 합니다.
집을 돌려받기 전에 보증금을 먼저 줘야 하나요?
통상 인도와 공제 후 보증금 잔액 반환은 동시이행 문제가 생깁니다. 실제 채무와 계약 내용을 반영해 개별 판단합니다.
공식 근거 확인하기
새 탭에서 열립니다. 자료 확인일: 2026-09-10