주택 세입자가 월세 두 달분을 밀렸다면 어떤 순서로 대응하나요?

이 글이 적용되는 경우

• 주택·오피스텔 등 건물 임대차에서 순수 차임 연체액이 2기 차임액에 도달한 경우
• 임대차계약서와 계좌내역으로 지급기일·연체잔액·통지 도달을 입증할 수 있는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

• 연체액이 2기 차임액에 못 미치거나 관리비·공과금을 더해야만 기준에 이르는 경우
• 이미 전액 변제되었거나 임대인이 보증금 월별 충당·계약 유지에 별도 합의한 경우

1. 달력보다 연체액을 먼저 계산합니다

민법 제640조는 건물 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달할 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 월 80만 원이면 기준액은 160만 원입니다. 한 달 반 동안 미납했다고 자동으로 2기가 되는 것이 아니고, 반대로 여러 달에 걸친 일부 지급 후 남은 연체액이 160만 원이면 기준에 닿을 수 있습니다.

월별 원장은 발생일·약정액·입금일·입금액·충당 대상·잔액을 한 줄씩 기록합니다. 관리비, 주차료, 수도료, 연체이자는 별도 열로 분리해야 차임 기준을 과장하지 않습니다.

• 월 차임과 지급일 확인
• 계좌·현금영수증 반영
• 차임 외 항목 분리

공식 근거: R1 R2

2. 보증금은 월세 통장이 아닙니다

임대차보증금은 계약 종료 후 목적물 인도 때까지 생긴 연체차임과 그 밖의 임대차 채무를 담보합니다. 대법원은 목적물이 아직 인도되지 않았다면 임차인이 보증금이 있다는 이유만으로 연체차임 지급을 거절할 수 없다고 봅니다. 따라서 보증금 잔액이 크더라도 2기 연체 판단 자체가 사라지는 것은 아닙니다.

다만 계약서에 매월 보증금에서 차임을 공제하기로 한 특약이 있거나 임대인이 실제로 그렇게 처리하기로 합의했다면 그 내용부터 확인합니다. 종료 시에는 인도일까지의 채무를 공제한 반환잔액을 다시 계산해야 합니다.

공식 근거: R3

3. 해지권 발생과 통지 도달은 별개입니다

2기 상당액에 도달하면 해지를 선택할 수 있는 상태가 되지만 계약이 저절로 끝나는 것은 아닙니다. 목적물, 계약일, 월별 미납액, 합계와 근거를 특정하고 계약을 해지한다는 의사를 명확히 표시해야 합니다. 내용증명은 기재 내용을 남기는 데 유용하지만 실제 도달 여부도 배달조회 등으로 보관합니다.

민법 제640조에 따른 해지는 판례상 별도의 최고가 필요 없다고 보지만, 계산 오류와 분쟁을 줄이려면 지급 촉구와 해지 통지를 구조적으로 작성하는 편이 안전합니다. 통지 전에 전액이 지급되면 해지권 행사의 전제가 달라질 수 있으므로 발송일만 보지 말고 도달 당시까지의 거래를 확인합니다.

공식 근거: R1 R4

4. 종료 뒤에는 인도와 정산을 함께 봅니다

계약이 적법하게 종료되면 임차인은 주택을 반환하고, 임대인은 인도 시점까지의 채무를 공제한 보증금 잔액을 반환하는 관계가 됩니다. 열쇠만 받았는지, 사람과 짐이 모두 빠졌는지, 실제 사용·수익이 끝났는지 확인해야 합니다. 종료 뒤 계속 점유한 기간의 금전은 종료 전 차임과 구별하여 청구 근거와 기간을 적습니다.

잔액 보증금 반환과 인도는 동시이행 쟁점이 생길 수 있으므로 정산표를 소장 구조에 반영합니다. ‘보증금은 나중에 계산’이라고만 하면 인도 집행 단계에서 다툼이 커질 수 있습니다.

공식 근거: R3

5. 퇴거는 판결과 집행으로 진행합니다

임차인이 나가지 않으면 건물인도 청구를 검토합니다. 소송 전 현재 점유자가 바뀔 위험이 있으면 점유이전금지가처분 필요성도 살핍니다. 판결을 받았더라도 임대인이 직접 사람을 끌어내거나 물건을 폐기하는 것이 아니라 집행관을 통한 강제집행 절차로 진행합니다.

법무사는 법원 제출서류 작성·제출대행과 그 업무에 부수한 상담을 할 수 있지만 일반적인 소송대리인은 아닙니다. 사실관계가 복잡하거나 반소·손해배상 다툼이 예상되면 변호사 조력을 검토합니다.

공식 근거: R5

6. 이번 사례의 적용 결과

6월분과 7월분이 전혀 지급되지 않았다면 7월 5일 두 번째 차임의 지급기가 지나면서 연체액은 160만 원에 이릅니다. 다만 김은주는 이후 입금, 현금 지급, 감액 합의가 없었는지 다시 확인한 뒤 통지를 보내야 합니다.

아직 공제하지 않은 보증금 원금 1,000만 원을 보유한다는 사정만으로 박민수의 월세 의무는 없어지지 않습니다. 합의 퇴거가 되지 않으면 인도·연체차임·종료 후 점유금전·보증금 잔액을 함께 정리해 법적 절차를 준비합니다.

인도소송의 관할은 피고 주소지의 보통재판적과 주택 소재지의 특별재판적, 연체차임을 함께 청구할 때의 관련재판적을 계약·점유관계에 맞춰 확인합니다. 인지액은 계약 해지를 원인으로 한 인도청구 소가와 병합 금전청구액에 따라, 송달료는 당사자 수와 사건종류에 따라 달라 접수 당시 대한민국 법원 계산기·납부안내로 산정합니다. 임차인 송달 불능, 실제 점유자 다툼, 보증금·원상회복 항변과 변론 횟수 때문에 처리기간은 달라 확정 개월을 약속할 수 없습니다. 사건번호가 부여되면 대한민국 법원 ‘나의 사건검색’ 또는 전자소송포털에서 송달·기일·보정명령을 확인합니다.

공식 근거: R1 R3

처리순서

1. 01

   1. 계약 확정

   계약서·갱신합의로 목적물, 당사자, 월 차임과 지급일을 확인합니다.

2. 02

   2. 연체원장 작성

   발생액과 실제 입금을 반영해 순수 차임 잔액을 계산합니다.

3. 03

   3. 기준·변제 재확인

   2기 상당액 도달일과 통지 전후 지급을 확인합니다.

4. 04

   4. 통지·협의

   도달이 남는 방식으로 지급 요구와 해지 의사를 명확히 전달합니다.

5. 05

   5. 인도·정산 준비

   현재 점유, 보증금 잔액, 종료 뒤 금전을 표로 정리합니다.

6. 06

   6. 소송·집행

   자력구제 없이 인도판결과 집행관 절차를 이용합니다.

주택 2기 연체 대응의 핵심 구분

준비서류 체크리스트

자주 묻는 질문