생활 사례별 법률 안내 · 임대료 연체
밀린 월세를 나눠 내겠다고 할 때 합의서에는 무엇을 적어야 하나요?
합의서에는 기준일 현재 연체차임 원금, 관리비 등 별도 채무, 매회 지급일·금액과 새로 발생하는 차임을 구분해야 합니다. 받은 돈의 충당순서와 일부 지급이 종전 해지권을 철회하거나 계약을 당연히 갱신하는지 여부도 명확히 적습니다. 불이행 시 잔액 전부의 기한이익 상실, 해지·인도 협의와 보증금 정산 구조를 정하되 판결 없이 강제퇴거한다는 조항은 실행할 수 없습니다. 공정증서 등 집행력 범위는 금전채무와 건물인도를 구별해 별도 검토해야 합니다.
이 글이 적용되는 경우
- 연체차임을 분할상환하면서 임대차를 일정 기간 유지할지 정하려는 경우
- 일부 변제의 충당과 재불이행 효과를 미리 문서화하려는 경우
이 글만으로 판단하지 않는 경우
- 임차인이 연체액 자체를 다투어 확정 합의가 불가능한 경우
- 이미 인도판결·집행권원이 있어 집행유예 조건만 별도로 정해야 하는 경우
1. 기준일 잔액부터 확정합니다
합의일 현재 월별 차임 발생액과 입금액을 적고 순수 연체차임 원금을 확정합니다. 관리비·공과금·연체료는 별도 항목으로 적어 상가 3기 해지 기준과 섞지 않습니다.
사례의 560만 원이 차임 전액이라면 월 140만 원의 4기입니다. 이미 발생한 해지권을 행사하지 않고 유예하는지, 해지한 뒤 인도기한만 유예하는지 법적 상태를 선택해야 합니다.
- 연체차임 원금
- 별도 관리비·공과금
- 이자·비용
공식 근거: I1
2. 과거분과 새 월세를 동시에 설계합니다
매월 100만 원 분할금만 적으면 새 월세 140만 원과 혼동됩니다. ‘매월 15일 과거 연체금 100만 원, 매월 말 새 차임 140만 원’처럼 계좌·기일·금액을 분리합니다.
입금이 240만 원보다 적을 때 어느 채무부터 충당할지 합의합니다. 민법상 변제충당 규정과 다른 합의도 가능하므로 합의 문구가 우선될 수 있습니다.
공식 근거: I2
3. 계약 유지와 해지권 유보를 명확히 합니다
임대인이 일정 기간 계약을 유지할 것인지, 종전 해지권 행사를 유보할 것인지, 이미 한 해지를 철회할 것인지 표현을 통일합니다. 일부 돈을 받으면서 아무 문구를 두지 않으면 묵시적 계약 유지 합의가 있었는지 다툴 수 있으므로, 기준 도달·지급·통지 도달의 선후와 수령 문구를 함께 기록합니다.
재불이행 시 별도의 의사표시 없이 어떤 효과가 생긴다고 정하더라도 강행규정과 신뢰관계, 통지·도달 문제를 개별 검토합니다. 안전하게는 불이행 확인과 해지 통지 절차를 정합니다.
4. 기한이익 상실과 담보를 과도하지 않게 씁니다
‘2회 연속 미납 시 남은 분할금 전액의 기한이익을 잃는다’처럼 조건을 객관화합니다. 연체료율, 계산 시작일과 상한을 적고 과도한 위약금은 감액 등 분쟁 가능성을 고려합니다.
보증인·담보 제공이 있다면 당사자 동의와 책임 범위를 별도로 작성합니다. 보증금은 종료·인도일까지의 채무를 공제한 잔액을 정산하는 구조를 유지합니다.
공식 근거: I4
5. 불이행 시 인도는 자력집행하지 않습니다
합의서에 인도일을 정하고 열쇠, 집기, 원상회복, 보증금 반환잔액 지급을 구체화할 수 있습니다. 그러나 ‘임대인이 잠금을 바꾸고 물건을 처분한다’는 문구로 법원 집행을 대신할 수 없습니다.
금전 지급에 대한 강제집행 인낙 공정증서 가능성과 건물 인도 집행권원은 범위가 다르므로 공증 단계에서 확인합니다. 인도가 이행되지 않으면 적법한 재판과 집행관 절차를 이용합니다.
공식 근거: I5
6. 분쟁 시 관할·비용·기간·조회
인도소송은 피고 주소지와 부동산 소재지, 금전청구는 의무이행지와 관련재판적을 확인합니다. 소가·병합 금액에 따른 인지액, 당사자 수에 따른 송달료, 공증 수수료와 집행비용은 선택 절차·금액에 따라 달라집니다.
합의서 진정성립, 서명권한, 지급내역, 점유자 다툼으로 기간이 달라 확정 완료일을 말할 수 없습니다. 법원 사건번호는 나의 사건검색·전자소송포털에서 확인하며 법무사는 서류 작성·제출대행과 부수 상담 범위에서 업무를 합니다.
처리순서
1. 채무 대조
계약·계좌로 기준일 잔액과 항목을 확정합니다.
2. 지급표 작성
과거 분할금과 새 월세의 기일·계좌를 분리합니다.
3. 충당합의
부족 입금 시 적용 순서를 정합니다.
4. 계약상태 선택
유지·해지 유보·해지 후 인도유예 중 하나를 명확히 합니다.
5. 불이행 효과
기한이익 상실·통지·인도·정산을 객관적으로 씁니다.
6. 서명·이행관리
본인확인 후 서명하고 입금·통지·사건진행을 기록합니다.
분할합의 선택지
| 구조 | 장점 | 주의 |
|---|---|---|
| 계약 유지 | 영업·거주 계속 | 새 차임과 분할금 동시관리 |
| 해지권 행사 유보 | 이행 기회 부여 | 유보 조건·기간 명확화 |
| 해지 후 인도 유예 | 종료 상태 명확 | 인도 집행권원은 별도 |
준비서류 체크리스트
| 번호 | 준비·확인할 내용 |
|---|---|
| 01 | 원 임대차계약서 |
| 02 | 월별 연체원장 |
| 03 | 계좌거래내역 |
| 04 | 관리비·공과금 증빙 |
| 05 | 당사자 신분·권한자료 |
| 06 | 기존 해지통지 |
| 07 | 분할 지급표 |
| 08 | 보증금·인도 정산표 |
연체차임 분할합의서 구성 예시
※ 구성 예시이며 완성 제출·공증서식이 아닙니다.
기준일·연체차임 원금: [빈칸]
별도 채무: [관리비 / 공과금 / 이자]
분할금: [회차 / 지급일 / 금액 / 계좌]
새 차임: [지급일 / 금액]
충당순서: [빈칸]
계약 상태·해지권: [유지 / 유보 / 종료]
불이행 효과·통지방법: [빈칸]
인도·보증금 정산: [빈칸]
당사자 서명·날짜: [빈칸]
자주 묻는 질문
합의서를 쓰면 종전 해지권이 자동 없어지나요?
문구와 경위에 따라 달라집니다. 유지·유보·철회 중 의사를 명확히 적어야 합니다.
새 월세보다 과거분을 먼저 갚게 할 수 있나요?
충당순서를 합의할 수 있지만 새 연체가 계속 쌓이는 효과를 숫자로 설명하고 서면화해야 합니다.
공증하면 바로 가게를 비울 수 있나요?
금전채무 집행과 건물인도 집행권원은 다릅니다. 공정증서의 집행력 범위를 공증인과 확인해야 합니다.
공식 근거 확인하기
새 탭에서 열립니다. 자료 확인일: 2026-09-11