집주인이 월세를 받지 않으면 변제공탁을 해야 하나요?

이 글이 적용되는 경우

• 임대인이 월세를 받지 않겠다고 명시적으로 알리고 계좌·현금 수령을 모두 거절하는 경우
• 임대인이 지급계좌를 폐쇄하고 새 계좌 안내나 대면 수령에 응하지 않는 경우
• 주택 월세 지급기일 전에 전액을 준비하고 수령거절 증거를 확보한 뒤, 지급기일의 실제 변제공탁 요건을 검토하는 경우
• 임대인이 약정에 없는 추가금 지급을 조건으로 월세 원금 수령을 거절하는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

• 임차인이 월세 전액을 준비하지 않은 경우
• 아직 변제기가 오지 않았고 조기변제 가능 여부나 수령거절 사유가 확인되지 않아, 기일별 연체 대응을 위한 실제 공탁 판단 단계에 이르지 않은 경우
• 계약상 정당한 계좌로 정상 송금할 수 있는데 단순히 연락이 되지 않는 경우
• 소유권 이전·채권양도·압류 경합으로 진정한 채권자를 과실 없이 알 수 없는지가 핵심인 경우
• 보증금에서 월세를 당연히 공제하면 된다고 임차인이 일방적으로 판단한 경우

1. 수령거절과 단순 연락두절을 구분합니다

민법 제487조는 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없는 때, 또는 변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 때에 변제공탁으로 채무를 면할 수 있다고 정합니다. 임대인이 명시적으로 받지 않겠다고 한 경우는 수령거절을 검토하지만, 전화 한 번이 연결되지 않은 사정만으로 곧바로 수령거절이라고 단정하기 어렵습니다.

임대차계약서의 지급계좌, 문자·내용증명, 이체 반환 내역과 대면 제공 기록을 시간순으로 모읍니다. 집이 매매되었거나 임대채권이 양도되었다면 새 소유자·양수인 통지, 등기사항증명서와 압류명령을 먼저 확인합니다.

• 명시적 거절 문구
• 계약상 계좌의 송금 가능 여부
• 소유권·채권양도·압류 변화
• 일시적 연락두절과 계속된 수령거절 구분

공식 근거: R1 R2

2. 먼저 채무 내용에 맞는 변제제공을 남깁니다

민법 제460조의 원칙은 채무 내용에 따른 현실제공입니다. 월세 전액을 지급기일에 계약상 방법으로 실제 송금하거나 받을 수 있도록 내놓는 것이 출발점입니다. 임대인이 미리 거절했거나 수령에 임대인의 협조가 필요하면 지급 준비를 마친 사실을 통지하고 수령을 최고할 수 있습니다.

변제제공은 그때부터 채무불이행 책임을 면하게 하는 효과가 있지만, 제공한 금액과 방법이 계약 내용에 맞았는지가 다투어질 수 있습니다. 원금만 준비하고 이미 발생한 지연손해금·관리비 등 별도 채무를 빠뜨렸는지, 반대로 다투는 금액까지 월세라고 섞었는지 구분합니다.

• 지급기일
• 월세 원금과 별도 비용
• 계약상 지급계좌·장소
• 준비완료 통지와 수령 최고

공식 근거: R2 R3

3. 거절이 계속되면 월별 전액 공탁을 설계합니다

수령거절이 계속되면 채무이행지의 공탁소에 변제공탁을 검토합니다. 공탁서에는 공탁금액, 공탁원인사실, 관계 법령, 피공탁자, 반대급부 등을 사실대로 적고 임대차계약과 거절 경위를 연결해야 합니다. 공탁자는 지체 없이 채권자에게 공탁통지를 해야 합니다.

월세는 계속 발생하므로 한 번의 공탁으로 장래 월세 전부가 자동 처리되지 않습니다. 각 지급기일과 금액을 관리하고, 임대인이 일부만 거절했는데 임차인이 임의로 감액 공탁하면 채무 내용에 맞는 변제가 아니라는 다툼이 생길 수 있습니다.

• 채무이행지 관할 공탁소
• 해당 월과 금액
• 임대차계약·수령거절 경위
• 공탁 후 지체 없는 통지

공식 근거: R1 R4 R5

4. 연체가 쌓이기 전에 월별로 판단합니다

이 글은 주택 월세를 중심으로 합니다. 주택 등 일반 건물 임대차에서는 차임연체액이 2기의 차임액에 이르면 민법 제640조에 따른 해지 문제가 생길 수 있습니다. 상가건물 임대차에는 상가건물 임대차보호법 제10조의8의 3기 차임액 특칙이 있으므로 주택 기준을 그대로 적용하지 않습니다. 어느 경우든 임대인이 일부러 받지 않았다는 주장만 믿고 여러 달 뒤 대응하지 말고 각 지급기일마다 제공·거절·공탁 여부를 기록합니다.

적법한 변제제공 또는 공탁의 효과는 구체적 사실관계와 공탁 내용에 달려 있습니다. 공탁이 접수되었다는 화면만으로 분쟁이 끝났다고 보지 말고 수리 뒤 납입, 공탁통지, 다음 달 지급까지 확인합니다.

• 주택: 2기 차임액 도달 전 위험 점검
• 상가: 3기 차임액 특칙 별도 확인
• 매월 지급기일별 기록
• 공탁 수리와 실제 납입 및 다음 달 지급 구분

공식 근거: R6 R7 R10 R11

5. 공탁 뒤에도 계약과 권리관계 변화를 추적합니다

공탁 후 임대인이 다시 정상 수령하겠다고 하면 다음 지급분의 방법을 서면으로 확인하고, 이미 공탁한 돈의 출급 여부와 별개로 새 월세를 제때 지급합니다. 소유권 이전이나 채권압류 통지가 도착하면 이후 지급 상대방이 달라질 수 있습니다.

변제공탁자가 돈을 회수하면 민법 제489조에 따라 공탁하지 않은 것으로 보는 경우가 있어 임의 회수는 신중해야 합니다. 계약해지·명도소송이 시작되었다면 공탁기록을 증거로 정리하되, 소송 대응과 변론대리는 변호사에게 확인할 수 있습니다.

• 새 지급계좌 확인
• 소유권·채권자 변동
• 이미 공탁한 금액의 임의 회수 금지
• 소송서류와 공탁기록 연결

공식 근거: R8 R9

처리순서

1. 01

   1. 계약 확인

   월세액, 지급일, 지급계좌, 별도 관리비 약정을 확인합니다.

2. 02

   2. 전액 준비

   지급기일에 채무 내용에 맞는 월세 전액을 실제 지급할 수 있게 준비합니다.

3. 03

   3. 제공·최고

   정상 송금을 시도하고, 미리 거절한 경우 준비완료 통지와 수령 최고를 증거가 남는 방식으로 보냅니다.

4. 04

   4. 권리자 확인

   등기사항증명서, 양도통지, 압류명령을 확인해 피공탁자와 공탁원인을 정합니다.

5. 05

   5. 공탁·납입

   관할 공탁소에 변제공탁을 신청하고 수리 후 지정기일까지 실제 납입합니다.

6. 06

   6. 통지·월별관리

   임대인에게 공탁을 통지하고 이후 월세도 매 지급기일마다 별도로 처리합니다.

기간과 처리 시점

임대인의 미수령 상황별 첫 대응

준비서류 체크리스트

자주 묻는 질문