생활 사례별 법률 안내 · 임대료 연체
월세를 밀렸던 임차인이 계약갱신을 요구하면 거절할 수 있나요?
주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 갱신요구를 거절할 수 있도록 합니다. 현재 모두 갚았더라도 과거에 기준액에 이른 사실이 객관적으로 입증되는지가 핵심입니다. 상가는 기본적으로 3기 차임액 연체 사실을 보지만, 2020년 9월 29일부터 6개월 동안의 특례기간 연체는 갱신거절·해지 기준 계산에서 제외되는지를 반드시 확인해야 합니다. 갱신요구가 법정 행사기간 안에 있었는지, 임대인의 거절 통지가 언제 도달했는지도 함께 확인합니다.
이 글이 적용되는 경우
- 주택 임차인이 과거 누적 2기 차임액에 이르도록 연체한 객관적 자료가 있는 경우
- 상가 임차인이 과거 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으나 특례기간 포함 여부를 다시 확인해야 하는 경우
이 글만으로 판단하지 않는 경우
- 단순 지연만 있었고 누적 연체액이 법정 기준에 도달하지 않은 경우
- 상가 연체가 2020년 9월 29일부터 6개월의 특례기간에 걸려 별도 계산이 필요한 경우
1. 주택과 상가의 기준을 나눕니다
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호는 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실을 갱신거절 사유로 둡니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실을 기준으로 합니다.
다만 상가의 경우 제10조의9 특례기간인 2020년 9월 29일부터 6개월 동안 발생한 연체 차임은 갱신거절·해지 기준의 연체액 계산에서 제외되는지를 확인해야 합니다. 그 기간 차임채권 자체가 면제되는 뜻은 아니므로, 미납금 정산과 갱신거절 기준 계산을 나누어 봅니다.
- 주택 2기
- 상가 3기
- 상가 특례기간 제외 확인
2. 즉시 해지와 갱신거절은 시점이 다릅니다
민법 제640조의 해지는 현재 연체액이 2기의 차임액에 달한 때 계약을 종료시키는 제도입니다. 상가의 현행 해지는 특별법 제10조의8에 따라 3기입니다. 반면 갱신거절은 임차인의 갱신요구에 대응해 다음 기간으로 계약을 이어갈지를 정하는 문제입니다.
따라서 ‘이미 갚았으니 해지는 못 한다’는 판단을 곧바로 갱신거절에도 옮길 수 없습니다. 통지서에 해지와 갱신거절 중 어느 의사인지, 효력을 주장하는 시점이 언제인지 명확히 씁니다.
3. 갱신요구 기간과 도달을 확인합니다
주택 임차인은 원칙적으로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고 1회에 한해 행사합니다. 사례의 6월 10일 요구는 만료일 10월 31일과의 관계에서 기간 안인지 날짜로 계산합니다.
임대인의 거절도 상대방에게 도달한 자료를 남깁니다. 만료가 임박한 뒤 말로만 거절했다면 묵시갱신 등 별도 쟁점이 생길 수 있으므로 발송일과 도달일을 구분합니다.
공식 근거: N1
4. 연체 사실을 증거표로 만듭니다
계약서의 차임·지급기일과 계좌내역을 월별로 맞추고 일부 변제의 충당 순서를 표시합니다. 관리비·공과금은 차임과 분리합니다. 과거 통지, 임차인의 미납 인정 문자, 분할상환 합의도 연체 사실을 입증하는 자료가 됩니다.
상가 사건에서 2020년 9월 29일부터 6개월 사이의 연체가 섞여 있으면 그 기간 차임을 갱신거절 기준에 넣을지 별도 검토해야 합니다. 다만 그 특례는 해당 차임채권 자체를 면제하는 제도가 아니므로 청구·정산과 갱신거절 사유 판단을 구별합니다.
5. 거절 뒤 인도 절차를 준비합니다
적법한 갱신거절로 기간이 만료해도 임차인이 나가지 않으면 임대인이 직접 퇴거시킬 수 없습니다. 보증금 잔액과 인도를 동시 정산하도록 협의하고, 불응 시 인도청구와 집행관 집행을 검토합니다.
관할은 피고 주소지와 부동산 소재지 특별재판적, 관련 금전청구를 함께 할 때의 관련재판적을 확인합니다. 인지액은 인도청구 소가와 병합 금액, 송달료는 당사자 수와 사건종류에 따라 달라 법원 접수 당시 계산합니다.
공식 근거: N5
6. 기간과 사건 진행은 자료에 따라 달라집니다
갱신요구·거절의 도달, 피고 송달, 연체액 다툼, 조정·증인 여부가 처리기간을 좌우하므로 ‘몇 달이면 끝난다’고 단정할 수 없습니다. 사건번호가 나오면 대한민국 법원 나의 사건검색 또는 전자소송포털에서 송달·기일·재판 결과를 확인합니다.
법무사는 법원서류 작성·제출대행과 부수 상담을 하지만 일반 소송대리는 하지 않습니다. 복잡한 사실다툼에는 변호사 조력을 검토합니다.
처리순서
1. 계약유형 확인
주택 2기와 상가 3기 갱신거절 기준을 구별합니다.
2. 특례기간 확인
상가는 2020년 9월 29일부터 6개월의 특례기간 연체가 섞였는지 따로 표시합니다.
3. 최고연체액 계산
과거 입금·충당과 특례 제외를 반영해 기준 도달일을 찾습니다.
4. 행사기간 확인
갱신요구가 법정 기간 안인지 계산합니다.
5. 거절 통지
거절 사유와 만료일을 적고 도달자료를 남깁니다.
6. 보증금 정산
만료·인도일까지의 채무와 반환잔액을 계산합니다.
7. 인도·사건조회
불응 시 소송·집행을 이용하고 사건번호로 진행을 확인합니다.
연체와 계약종료 제도 비교
| 구분 | 주택 | 상가 |
|---|---|---|
| 현재 연체 해지 | 2기 차임액 | 3기 차임액 |
| 갱신거절 | 2기 차임액에 이른 사실 | 3기 차임액에 이른 사실 |
| 특례 확인 | 일반 기준 중심 | 2020.9.29.부터 6개월 연체 제외 검토 |
| 핵심 시점 | 해지 도달 또는 갱신요구·거절 | 해지 도달 또는 갱신요구·거절 |
준비서류 체크리스트
| 번호 | 준비·확인할 내용 |
|---|---|
| 01 | 계약서·갱신이력 |
| 02 | 월별 차임원장 |
| 03 | 계좌내역 |
| 04 | 부분변제 충당자료 |
| 05 | 특례기간 해당 여부 |
| 06 | 연체 인정 문자 |
| 07 | 갱신요구서·도달자료 |
| 08 | 갱신거절서·도달자료 |
| 09 | 보증금 정산표 |
갱신거절 통지 구성 예시
※ 구성 예시이며 완성 제출서식이 아닙니다.
계약·만료일: [빈칸]
갱신요구 접수일: [빈칸]
과거 연체표: [월 / 발생 / 입금 / 최고잔액]
상가 특례기간 해당 여부: [빈칸]
법정 기준 도달일: [빈칸]
갱신거절 의사와 사유: [빈칸]
만료 인도일·보증금 정산방법: [빈칸]
자주 묻는 질문
다 갚았으면 갱신을 반드시 받아줘야 하나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 과거 법정 기준액에 이른 연체 사실이 있으면 갱신거절 사유가 될 수 있습니다. 다만 상가는 특례기간 연체를 별도로 확인해야 합니다.
한 달씩 두 번 늦으면 주택 2기인가요?
아닙니다. 각 입금 후 누적 연체액이 실제로 월 차임 두 배에 이른 시점이 있었는지 계산합니다.
거절 문자만 보내면 만료일에 바로 바꿔 잠가도 되나요?
안 됩니다. 자진 인도가 없으면 판결과 집행관 절차로 인도받아야 합니다.
공식 근거 확인하기
새 탭에서 열립니다. 자료 확인일: 2026-09-11