상가 임차인이 월세 세 달분을 연체했다면 계약을 해지할 수 있나요?

이 글이 적용되는 경우

• 상가 임대차에서 순수 차임 연체잔액이 3기의 차임액에 실제 도달한 경우
• 3기 도달일, 일부 변제일, 해지 의사표시 도달일을 자료로 특정할 수 있는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

• 관리비·원상복구비·부가세를 임의로 더해야 3기 기준에 이르는 경우
• 3기 도달 전에 연체차임이 모두 변제되었거나 명시적 계약 유지 합의가 있는 경우

1. 현행 상가 해지는 3기 차임액이 기준입니다

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정합니다. 제2조 제3항에 따라 이 조항은 환산보증금 상한을 넘는 상가에도 적용됩니다. 월 220만 원이면 660만 원이 기준입니다.

‘세 달 연속’이라는 달력 표현만으로 결론 내리지 말고 일부 지급과 감액 합의를 반영한 순수 차임 잔액을 봅니다. 4월 220만 원, 5월 220만 원, 6월 220만 원이 모두 미납됐다면 6월분 지급기가 지난 때 660만 원에 이릅니다.

• 계약상 차임 확인
• 환산보증금과 무관한 제10조의8 적용 확인
• 입금·충당 뒤 실제 잔액 계산

공식 근거: S1

2. 해지와 갱신거절은 같은 질문이 아닙니다

해지는 연체액이 현재 3기 차임액에 달해 계약을 종료시키는 문제입니다. 반면 제10조 제1항 제1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 갱신요구를 거절할 수 있도록 합니다. 과거 3기 연체 사실이 생긴 뒤 갚았을 때에도 갱신거절 문제가 남을 수 있다는 점에서 현재 잔액 중심의 해지와 구별해야 합니다.

따라서 통지서에는 ‘현재 계약 해지’인지 ‘기간 만료 시 갱신거절’인지 정확히 씁니다. 두 제도를 섞어 쓰면 효력 시점과 필요한 사실이 흐려집니다.

공식 근거: S1 S2

3. 3기 도달 뒤 일부 송금은 사정을 더 확인합니다

사례처럼 660만 원에 도달한 뒤 100만 원이 들어오면 기준 도달일, 지급일, 해지 통지 도달일의 선후를 먼저 고정해야 합니다. 일부 지급만으로 해지권이 유지되거나 소멸한다고 단정하지 말고, 지급 당시 당사자의 의사와 이후 합의까지 포함해 개별적으로 판단합니다.

그러나 임대인이 ‘계약을 계속하기로 하고 받는다’고 표시하거나 새 분할상환 약정을 체결했다면 별도 평가가 필요합니다. 입금일, 송금 메모, 문자, 영수증, 통화 내용과 통지 도달일을 함께 보관합니다.

공식 근거: S1 S4

4. 차임·관리비·부가세를 나눠 적습니다

3기 기준은 차임연체액입니다. 관리비가 정액인지 실비인지, 임대인이 대신 낸 공과금인지, 부가가치세가 계약상 차임과 별도인지 확인해 월별 표에 독립 항목으로 둡니다. 관리비 채권을 청구할 수 있는지와 그것을 3기 기준에 넣을 수 있는지는 다른 문제입니다.

입금액이 모든 채무를 없애지 못하면 당사자의 충당 합의, 임차인의 지정, 임대인의 지정과 즉시 이의 여부, 보충적인 법정변제충당 순서를 검토합니다. 임대인이 사후에 편리한 달로 임의 배치해서는 안 됩니다.

공식 근거: S4

5. 권리금과 점유자를 별도로 확인합니다

3기 차임액에 이르도록 연체한 사실은 권리금 회수기회 보호의 예외사유와도 연결될 수 있으나, 곧바로 임대인이 시설·집기를 취득한다는 뜻은 아닙니다. 목적물 안의 동산 소유자와 철거·원상회복 약정을 확인합니다.

실제 영업자가 계약자와 다르거나 전차인이 있으면 현재 점유자의 인적사항과 점유 시작 경위를 파악합니다. 소송 중 점유 이전이 우려되면 점유이전금지가처분을 검토하고, 판결 없이 잠금장치 교체·단전·집기 반출을 하지 않습니다.

공식 근거: S1 S5

6. 인도청구와 보증금 정산을 한 표로 맞춥니다

종료 전 연체차임, 종료 후 실제 사용·수익 기간의 부당이득 또는 손해, 관리비, 원상회복비를 중복 없이 구분합니다. 보증금은 인도 때까지의 임대차 채무를 담보하고 특별한 사정이 없으면 잔액에 관해서만 반환 문제가 생깁니다.

최도윤은 660만 원 도달과 일부 입금·통지 도달 자료를 먼저 고정해야 합니다. 그 뒤 합의 인도일과 정산액을 제시하고, 불응하면 인도 및 금전청구를 준비하되 실제 강제퇴거는 집행관 절차로 진행합니다.

상가 인도소송은 피고 주소지와 상가 소재지의 특별재판적, 인도·연체차임 청구를 함께 할 때의 관련재판적을 확인합니다. 인지액은 해지를 원인으로 한 인도청구 소가와 병합 금액, 송달료는 임차인·현점유자 등 당사자 수와 사건종류에 따라 달라 접수 당시 법원 기준으로 계산합니다. 전차인·실제 영업자 송달, 권리금·원상회복·일부 변제 의미에 관한 다툼과 감정 여부가 처리기간을 바꾸므로 일률적인 완료일을 제시할 수 없습니다. 접수 뒤 사건번호로 대한민국 법원 ‘나의 사건검색’ 또는 전자소송포털에서 송달·기일·명령을 확인합니다.

공식 근거: S5

처리순서

1. 01

   1. 적용법·계약 확인

   상가 목적물, 월 차임, 지급기일과 제10조의8 적용을 확인합니다.

2. 02

   2. 연체액 확정

   관리비 등을 분리하고 충당 후 차임 잔액이 3기에 닿은 날을 계산합니다.

3. 03

   3. 일부 지급 검토

   3기 도달 전후, 통지 도달 전후의 송금과 합의 문구를 확인합니다.

4. 04

   4. 통지 목적 선택

   즉시 해지와 기간 만료 갱신거절을 구별해 의사를 표시합니다.

5. 05

   5. 점유·정산 준비

   현재 영업자, 전대 여부, 보증금과 종료 후 금전을 정리합니다.

6. 06

   6. 인도·집행

   합의가 안 되면 법원절차와 집행관 집행을 이용합니다.

상가 연체 관련 세 제도의 구별

준비서류 체크리스트

자주 묻는 질문