월세를 안 내는 임차인 대신 다른 사람이 살고 있다면 어떻게 하나요?

이 글이 적용되는 경우

• 계약자 아닌 제3자가 목적물을 독립적으로 점유하고 임차인은 연락이 끊긴 경우
• 연체 해지와 무단전대 해지 사유가 함께 문제 되는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

• 임차인의 가족·동거인이 함께 거주할 뿐 점유가 이전되지 않은 경우
• 임대인이 전대를 명시적으로 동의했고 연체 해지 기준도 충족되지 않은 경우

1. 사람을 세 부류로 나눠 확인합니다

등기부상 소유자, 계약서상 임차인, 현장의 실제 점유자를 각각 확인합니다. 현장 점유자의 성명·연락처·입주일·차임 지급 상대방을 자발적 진술과 객관 자료로 파악하되 불법 침입이나 강압 조사는 하지 않습니다.

가족이나 직원처럼 임차인의 점유보조자인지, 전차인처럼 독립 점유자인지에 따라 통지와 소송상 당사자 구성이 달라집니다.

• 소유자
• 계약 임차인
• 현재 점유자

공식 근거: O1

2. 연체 해지는 계약자에게 통지합니다

주택 등 건물은 2기 차임액, 상가는 3기 차임액 연체를 기준으로 계산합니다. 임차인의 주소, 계약 목적물, 합의한 연락처로 해지 의사를 보내고 도달자료를 남깁니다.

민법 제640조 연체 해지는 적법한 전차인에게 별도 통지하지 않아도 해지로 대항할 수 있고 임차인에게 해지 의사표시가 도달한 즉시 종료된다는 대법원 판례가 있습니다. 그러나 소송·집행을 위해 현재 점유자를 정확히 특정하는 일은 별개로 필요합니다.

공식 근거: O2 O3

3. 무단전대 여부를 별도로 판단합니다

민법 제629조는 임차인이 임대인 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하지 못하고 위반 시 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 합니다. 다만 제3자가 있다는 이유만으로 전대라고 단정하지 말고 독립 사용·대가·생활근거를 확인합니다. 다만 임대인 동의 없는 독립 전대라도 임대인에 대한 배신적 행위가 아니라고 볼 특별한 사정이 있으면 제629조에 따른 해지가 제한될 수 있으므로, 관계·사용경위·임대인 불이익을 함께 확인합니다.

주택임대차보호법은 임대인 동의 없는 주택 전부 또는 일부 전대를 갱신거절 사유로도 규정합니다. 연체 해지와 갱신거절, 무단전대 해지를 문서에서 구분합니다.

공식 근거: O1 O4 O8

4. 점유변경을 막을 필요를 검토합니다

인도소송 중 점유자가 또 바뀌면 판결 집행이 곤란해질 수 있습니다. 현재 점유와 변경 우려를 소명할 자료를 모아 점유이전금지가처분을 검토합니다. 가처분에도 인지·송달료와 담보 제공 문제가 생길 수 있습니다. 집행관 집행이 필요한 가처분은 채권자에게 결정이 고지된 날부터 2주라는 집행기간을 놓치지 않도록 결정 수령 즉시 집행관과 일정을 확인합니다.

점유자를 촬영하거나 개인정보를 수집할 때 사생활 침해를 피하고 공용부·합법적 자료 중심으로 보존합니다.

공식 근거: O5 O9

5. 인도와 보증금 정산의 상대방을 맞춥니다

계약 종료 후 연체차임·사용금전은 임차인과의 계약관계를 기준으로 정산하되, 실제 점유자의 부당이득·불법점유 책임은 요건을 따로 봅니다. 같은 기간 금전을 중복 청구하지 않습니다.

보증금 반환잔액은 임차인의 채무 공제 후 계산하고 인도와의 동시이행을 반영합니다. 제3자가 보증금 반환채권자라고 주장하면 양도·승계 자료를 확인합니다.

공식 근거: O6

6. 관할·비용·기간·조회

관할은 피고별 주소지와 부동산 소재지, 여러 피고·청구의 관련재판적을 확인합니다. 인도청구 소가와 병합 금액에 따른 인지액, 피고 수에 따른 송달료, 가처분 담보 등 비용 요소를 접수 당시 계산합니다.

점유자 특정·송달·가처분·당사자 추가 여부로 기간이 크게 달라집니다. 사건번호로 나의 사건검색 또는 전자소송포털에서 송달·기일을 확인하고, 집행은 집행관에게 맡깁니다.

공식 근거: O5 O7

처리순서

1. 01

   1. 계약·등기 확인

   소유자와 계약자를 확정합니다.

2. 02

   2. 점유자 확인

   현재 거주자·영업자와 입주 경위를 적법하게 파악합니다.

3. 03

   3. 해지사유 구분

   연체와 무단전대 사유를 각각 검토합니다.

4. 04

   4. 통지·가처분

   임차인에게 도달시키고 점유변경 위험을 검토하며, 가처분 결정 고지 후 집행기간을 즉시 확인합니다.

5. 05

   5. 당사자·정산 구성

   실제 점유자와 보증금·금전청구를 맞춥니다.

6. 06

   6. 소송·집행·조회

   사건번호로 진행을 확인하고 집행관 절차를 이용합니다.

제3자 점유 유형

준비서류 체크리스트

자주 묻는 질문