오래된 미등기 건물도 상속등기를 해야 하나요?

이 글이 적용되는 경우

• 고인이 사용하던 단독주택·창고·점포가 등기부 검색에 나오지 않는 경우
• 건축물대장에는 고인 또는 고인의 피상속인이 최초 소유자로 기재돼 있고, 건물은 현존하는 경우
• 건물은 현존하지만 대장 소유자 표시가 없거나 고인과 달라 보존등기 전 소유권 증명 경로를 확인해야 하는 경우
• 노후 건물이 실제로 철거·붕괴됐는지와 대장 말소 여부를 함께 점검해야 하는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

• 등기부상 고인 명의 건물의 상속인·지분 또는 분할협의만 정하면 되는 일반 상속등기
• 토지와 건물의 매매·임대차·철거 보상 분쟁 자체가 중심인 경우
• 건물 신축 허가, 사용승인, 이행강제금 또는 행정처분의 다툼이 핵심인 경우
• 상속포기·한정승인 여부를 3개월 내에 판단해야 하는 상속채무 대응

1. ‘미등기’인지 ‘건물 자체가 없는지’부터 나눕니다

먼저 토지 등기사항증명서와 별도로 건물 등기사항증명서를 소재지·건물 표시로 확인하고, 현장을 촬영해 건물의 전부 또는 일부가 실제 남아 있는지 기록합니다. 토지 등기부에 고인 이름이 있다고 해서 그 지상 건물이 자동으로 고인 소유라는 뜻은 아니므로, 건물의 취득·신축·점유 경위도 따로 확인합니다.

건물이 전부 해체·멸실돼 현재 존재하지 않는다면 상속인이 새 보존등기를 할 대상인지부터 다시 검토해야 합니다. 건축물의 소유자나 관리자는 건축물 전부 또는 일부가 해체·멸실 등으로 없어진 경우 건축물대장 말소를 신청하지만, 건축물관리법에 따른 해체허가·해체신고 또는 멸실신고를 한 경우에는 별도 말소신청의 예외가 있습니다. 대장만 남은 경우에는 해당 신고의 접수 여부와 실제 대장 정리 결과를 먼저 확인하고, 일부 멸실이라면 남은 부분의 현황을 별도로 봅니다.

• 건물 등기사항증명서의 존재 여부
• 현장 사진과 실제 사용·철거 상태
• 토지와 건물의 소유관계 분리
• 건축물대장 말소·존재 여부

공식 근거: S4 S5 S6

2. 건축물대장의 ‘최초 소유자’와 상속관계를 연결합니다

부동산등기법 제65조 제1호는 미등기 건물의 소유권보존등기를 건축물대장에 최초 소유자로 등록된 사람, 그 상속인 또는 그 밖의 포괄승계인이 신청할 수 있다고 정합니다. 따라서 대장에 고인이 최초 소유자로 기재돼 있는지, 또는 고인의 부모 등 다른 사람이 최초 소유자로 적혀 있다면 그 상속관계까지 이어지는지를 확인합니다.

상속인은 상속 개시 때부터 피상속인의 재산상 권리·의무를 포괄승계합니다. 다만 이 규정은 해당 건물이 실제로 고인의 재산인지와 보존등기 신청인 자격이 확인된다는 전제에서 적용됩니다. 상속인 전원, 상속포기·한정승인, 협의분할 또는 심판 여부는 대장 정리와 별도로 확인해야 합니다.

• 건축물대장상 최초 소유자
• 최초 소유자와 피상속인의 연결 자료
• 피상속인 사망 사실과 상속인 범위
• 법정상속·협의분할·심판 중 실제 등기 원인

공식 근거: S1 S2 S3

3. 대장이 없거나 이름이 다르면 보존등기 경로가 달라집니다

건축물대장에 고인이 최초 소유자로 등록돼 있지 않다면 상속등기 신청서만으로 그 공백을 메울 수 있다고 단정하지 않습니다. 부동산등기법 제65조는 확정판결로 자신의 소유권을 증명한 사람과, 건물의 경우 특별자치도지사·시장·군수·구청장의 확인으로 소유권을 증명한 사람에게도 보존등기 신청 경로를 둡니다.

어느 확인이 가능한지, 과거 무허가 건물의 대장 생성 또는 소유자 정리가 가능한지는 건물의 구조·존치 여부·공적 장부·관할 행정청의 확인 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 사인 간 확인서나 세금 납부 자료만으로 신청자격이 언제나 증명된다고 안내하지 않으며, 고인과 다른 사람의 소유 주장이나 점유 다툼이 있으면 확정판결 등 분쟁 해결 자료가 필요한지 개별 검토합니다.

법무사는 법정 범위에서 등기신청대리, 법원 제출서류의 작성·제출대행 및 이에 필요한 상담을 맡을 수 있습니다. 다만 소유권 다툼의 법정 변론·소송대리가 필요하면 변호사의 조력을 받아야 하며, 이 글은 대장 생성·건축허가·철거 행정업무나 세금 분쟁을 일괄 대리한다는 안내가 아닙니다.

• 확정판결에 의한 소유권 증명 경로
• 건물에 한정된 지방자치단체장 확인 경로
• 대장 생성·표시 정리 가능성
• 제3자 소유·점유 주장 여부

공식 근거: S1 S4 S10

4. 상속인은 자기 명의로 직접 보존등기를 신청할 수 있는지 확인합니다

미등기 건물에는 소유권보존등기로 등기기록을 만드는 절차가 문제됩니다. 법은 보존등기를 등기명의인이 될 사람이 단독으로 신청할 수 있게 하고, 제65조 제1호의 상속인은 대장상 최초 소유자의 상속인으로서 자기 명의 보존등기를 신청할 수 있습니다. 고인 소유와 상속관계가 자료로 확인되는 일반형에서는 고인 명의 보존등기를 먼저 한 뒤 상속이전등기를 다시 하는 두 단계가 필수인 것은 아닙니다. 다만 등기하지 않고 처분하지 못하므로, 보존등기 전 매도·담보 설정 등 처분등기를 진행할 수는 없습니다.

부동산등기규칙 제121조는 보존등기 신청 시 제65조의 어느 신청자격에 따른 것인지 신청정보에 제공하도록 하고, 건물의 표시를 증명하는 건축물대장 정보나 그 밖의 정보를 첨부하도록 정합니다. 같은 대지에 여러 건물이 있으면 원칙적으로 소재도가 문제되지만, 건물 표시를 증명하는 건축물대장 정보를 제공한 경우에는 소재도 첨부를 생략할 수 있습니다.

• 소유권보존등기 신청인 자격
• 제65조 해당 호의 신청정보 표시
• 건축물대장 또는 건물 표시 증명 자료
• 여러 건물일 때 소재도 또는 건축물대장 정보

공식 근거: S1 S3 S4 S9

5. 등기·대장·세금 기한을 한 절차로 섞지 않습니다

보존등기와 상속 관련 등기의 완료 시점은 대장 상태, 소유권 증명 자료, 상속인 구성, 보정 여부에 따라 달라집니다. 며칠 안에 끝난다고 약속하기보다, 접수 전 대장과 현장을 대조하고 보정 가능성이 있는 쟁점을 목록화하는 편이 안전합니다.

한편 상속의 승인·포기는 상속개시 있음을 안 날부터 3개월의 별도 기간이 문제될 수 있습니다. 상속에 따른 취득세 신고·납부는 원칙적으로 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이고, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다. 해외 체류나 국적만으로 9개월이 되는 것은 아니며, 실제 납세의무·연장 사유 등은 관할 세무부서에 확인합니다. 오래된 건물의 보존등기 자료를 찾는 동안 이러한 기한이 자동으로 연장되는 것은 아니므로, 상속채무 또는 세금 문제가 있으면 병행해 일정부터 확인합니다.

• 등기소 보정 기간과 추가 자료 요구
• 상속 승인·포기의 별도 3개월
• 상속 취득세의 별도 신고·납부 일정
• 행정청의 대장 정리 절차

공식 근거: S2 S7 S8

처리순서

1. 01

   1. 건물과 토지의 등기부를 따로 확인

   토지 등기사항증명서와 건물 등기사항증명서를 분리해 확인하고, 토지 명의만으로 건물 소유를 추정하지 않습니다.

2. 02

   2. 현존·멸실 상태 기록

   현장 사진, 주소·동·호·구조, 사용·철거 상태를 기록해 현재 등록할 건물이 있는지부터 확인합니다.

3. 03

   3. 건축물대장 대조

   대장의 존재, 건물 표시, 최초 소유자, 말소 이력을 확인해 실제 건물과 같은 대상인지 비교합니다.

4. 04

   4. 상속관계와 소유 연결

   최초 소유자부터 피상속인, 상속인까지의 관계와 상속포기·협의분할·심판 자료를 연결합니다.

5. 05

   5. 보존등기 자격 경로 선택

   대장상 최초 소유자 상속인, 확정판결, 지방자치단체장 확인 중 실제로 증명 가능한 경로를 구분합니다.

6. 06

   6. 대장·등기 서류 완성

   건축물대장 등 표시 증명 자료, 상속관계 자료, 현장·소재도 등 필요한 자료를 신청 구조에 맞춰 준비합니다.

7. 07

   7. 멸실 또는 분쟁은 별도 처리

   건물이 없으면 대장 말소·현황 정리를, 소유 다툼이 있으면 보존등기 전에 권리 확인 또는 분쟁 절차를 검토합니다.

기간과 처리 시점

오래된 미등기 건물의 첫 분기

준비서류 체크리스트

자주 묻는 질문